Äußere Helde - Hintergründe und Fakten

Ende 2011 steht ein einziges Haus im Neubaugebiet Äußere Helde. 11 Jahre sind seid dem Grundsatzbeschluß vergangen. Seit 6 Jahren ist der Bebauungsplan in Kraft. Die Nachfrage läuft schleppend. Streuobstwiesen und Feldhecken sind längst gerodet. Der jahrelange gerichtliche Streit um die Enteignung ist mit einem Desaster für die Stadt zuende gegangen. Viele Bürgerinnen und Bürger hat das Vertrauen in die Gerechtigkeit verloren. Ein immenser finanzieller Schaden von aktuell 3,5 Mio € ist für die Stadt entstanden. Wir dokumentieren den 20 Jahre andauernden politisch verbrämten Streit um diese Baugebiet.

 

Die Äußere Helde ist 1975 im Flächennutzungsplan der Stadt als künftiges Wohnbaugebiet ausgewiesen worden. Es sollte dort auf 50 Hektar ein neuer Stadtteil entstehen. Damals bestand dieses Gebiet aus Äckern und bewirtschafteten Gärten. In Erwartung einer raschen Bebauung ließen viele ihre Grundstücke einfach liegen, sie "verwilderten" und entwickelten sich mit den Jahren zu einem der wertvollsten Biotope in der Region. Die Bebauung kam unter 3 Bürgermeistern nicht. Stattdessen machten Streuobstwiesen, Feldhecken, einzelne Gehölzgruppen dieses Gebiet einem wertvollen Lebensraum für seltene Pflanzen und Tiere und einem beliebten Naherholungsgebiet für die Einwohner Wieslochs.

 

Anstatt die Zeichen der Zeit anzuerkennen und dieses Gebiet zu erhalten, drängten vor allem CDU und Freie Wähler anfangs im Verbund mit den ehemaligen Grundstückseigentümern auf eine Bebauung. Die ökologische Wertigkeit wurde von ihnen stets abgestritten.

 

Viele Jahre gab es eine Pattsituation im Gemeinderat, da viele CDU-Stadträte wegen privatem Besitz befangen waren und der damalige Stadtrat der Wählergemeinschaft Frauenweiler Georg Wittmer als Zünglein an der Waage immer mit uns für den Erhalt der Äußeren Helde eingetreten ist. Bis er 1999 ausschied und durch den konservativen Eugen Wickenhäuser ersetzt wurde. Der oft als Wendehals Titulierte verschaffte den Bebauungsbefürwortern die notwendige Stimme.

Wer hat die Bebauung der Äußeren Helde beschlossen?

Im Jahr 2000 fasste eine 1-Stimmen-Mehrheit aus OB, CDU, Freie Wähler und der Wählergemeinschaft Frauenweiler hat den Grundsatzbeschluß und setze die Bebauung durch. Wir Grüne hatten uns von Beginn an für einen Verzicht auf dieses Wohngebiet und eine Unterschutzstellung der wertvollen Biotope eingesetzt.

Auch die nachfolgenden Abstimmungen waren immer knapp, da viele Gemeinderäte befangen waren. 7 aus den Reihen der Befürworter (vor allem der CDU) wurden letztendlich von der Abstimmung ausgeschlossen, weil sie selbst oder nahe Verwandte privaten Besitz in der Äußeren Helde hatten. Wir hatten mehrfach beim Regierungspräsidium interveniert, um eine korrekte Beschlussfassung zu gewährleisten.

Die letzte Beschlußfasssung des Gemeinderates über den Bebauungsplan stammt aus dem Jahr 2005 und war eine namentliche Abstimmung.

Hier können Sie sehen, wer wie abgestimmt hat.

 

Wieso konnte trotz der heutigen Naturschutzgesetze dieses wertvolle Gebiet zerstört werden?

Nachdem mehrere unabhängige Stellen (Landesanstalt für Umweltschutz, der Wieslocher NABU und auch das zunächst von der Stadt beauftragte Büro Rübsamen) die Grünbestände in der Helde als ökologisch hochwertig und nicht ersetzbar bewertet hatten, wäre eine Bebauung nicht möglich gewesen. So wurde für den jetzigen Bebauungplan ein neues Büro ausgesucht. Mit dessen Hilfe hat die Stadt die Helde zunächst herunter"begutachten" lassen. Wertvolle Arten, die zuvor dokumentiert wurden, konnte dieses Büro einfach nicht mehr auffinden. Vor allem aber entwickelte es eine absurde Prognose für die Zukunft der Äußeren Helde. Danach sei das Gebiet in zurückliegenden 20 Jahren zwar immer wertvoller geworden, hätte aber jetzt seinen Zenit bereits erreicht. Es drohe eine "Versteppung", so dass Eingriffe und "Pflegemaßanhmen" notwendig seien, um die heutige Wertigkeit zu erhalten. Nach isolierter Meinung dieses Spezial-Büros würden in den kommenden Jahren immer weniger wert! Eine absurde Philosophie, die die folgende Bebauung erst ermöglichte.

 

 

Wieso wurden die wertvollen Bereiche im Westteil gerodet und die Ackerflächen im Osten belassen?

Der erste Bauabschnitt liegt in Verlängerung des Rebenweges mitten in den Grünbeständen. Er wurde zuerst erschlossen, weil sich die Stadt hier die besten Vermarktungschancen versprach. Bäume und Hecken wurden zum Teil vernichtet, zum Teil in einem inne­ren Bereich er­halten. Durch die Lage der Baufelder und die Stra­ßenführung wird das Gelände aber so zerschnitten, dass sie in weni­gen Jahren ihre ökologische Wertigkeit kom­plett einbüßen und zu einer teuer zu pflegenden Park­landschaft ver­kommen. Ob die Ackerflächen (2. und 3. Bauabschnitt) jemals erschlossen werden, steht in den Sternen.

Werden die gerodeten Grünbestände ersetzt?

Nur zum Teil sollen Neupflanzungen die gerodeten Hecken, Büsche und Bäume ersetzen. Zum großen Teil aber werden die Eingriffe rechnerisch ausgeglichen. Konkret heißt das: Es sind Hecken erhalten worden, die künftig alle Jahre  einmal geschnitten und gepflegt werden. Dadurch sollen sie angeblich soviel an Wertigkeit gewinnen, dass die Verluste sogar überkompensiert werden. Der NABU Wiesloch hat diese Rechnung seinerzeit überzeugend widerlegt. Für uns ist und bleibt das ein Riesenschwindel.

 

Wen belasten die Verkehrsströme aus dem künftigen Baugebiet?

Die Äußere Helde schafft weitere Probleme: Zunächst für die Anwohner des Rebenweges. Er ist die Haupterschließung des 1. Bauabschnittes. Wir rechnen mit zusätzlichen 400 Kfz/Tag. Zudem werden einige Wohnhöfe unnötigerweise über den Schulwiesenweg und die Straße Zur Helde angebunden.

Der 2. und 3. Bauabschnitt wird dagegen über die Dielheimer Straße angebunden und damit Altwiesloch mit zusätzlichen 2.000 Kfz/Tag belasten. Das ist besonders makaber, da die Protagonisten der Heldebebauung ja genau diejenigen sind, die seit Jahren eine Entlastung des Stadtteils Altwiesloch fordern.

 

Warum werden von 52 ha nur 14 ha bebaut?

Als die ersten Planungen vorlagen, kam für die zuvor euphorischen Grundstückseigentümer das große Erwachen: Nur 14 ha verblieb als Nettobaufläche. Dass es so wenig ist, liegt vor allem daran, dass das Gebiet trotz aller Tricks ökologisch sehr wertvoll ist und das Naturschutzgesetz einen größtmöglichen Ausgleich für Eingriffe in Naturräume verlangt. Jeder vernünftige Mensch hätte deshalb die Finger von diesem Gebiet gelassen. Nicht so die konservative Bebauungsmehrheit.

Um die schweren Zerstörungen im 1. Bauabschnitt (Streuobstwiesen und Hecken hinter dem Schulwiesenweg) rechnerisch kompensieren zu können, haben die Planer zunächst die Gesamtfläche des Baugebietes vergrößert. Dort befinden sich Hecken, die von Anfang an nicht hätten bebaut werden sollen, sich aber zum "Aufwerten" durch Pflege eignen.

Zudem wurde die Lage der drei Bauabschnitt und die Straßenverbindung sehr verschwenderisch gestaltet. So kommen nochmals mehrere ha für Straßen hinzu. Letztendlich werden nur  ca. 25% der künstlich aufgeblähten Fläche bebaut.

Wäre noch mehr Fläche geopfert worden, hätte man außerhalb des Gebietes Grundstücke kaufen und bezahlen müssen, um umfangreiche Neuanpflanzungen anzulegen. Das wäre eine noch schwierigere Angelegenheit gewesen und hätte das Projekt wohl zu Fall gebracht. Der „Ausgleich im Gebiet“ hatte zudem den Vorteil, dass die Stadt die benötigten Flächen den Grundstückseigentümern abziehen und die Kosten auf die künftigen Bauherren abwälzen kann.

Ab diesem Zeitpunkt war die Mehrheit der Grundstückseigentümer nicht mehr an einer Bebauung interessiert. Aber es war zu spät.

 

Zwangsmaßnahme Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

50 % der Eigentümer gaben an, auf dieser Planungsgrundlage (75 % Flächenabzug) kein Interesse an einer Bebauung zu haben. Aber es gab kein zurück mehr! CDU, FWV und WGF beschlossen eine Zwangsmaßnahme. Durch eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“ versetzten sie die Stadt in die Lage, alle Grundstücke aufzukaufen und diejenigen, die nicht freiwillig verkaufen wollten, zu enteignen. So wurde noch kein Baugebiet in Wiesloch jemals erschlossen: Wider alle Vernunft und gegen den Willen der Betroffenen. Damit sollte gewährleistet werden, dass trotz aller Widerstände, die Bebauung durchgesetzt werden kann. Aber sie hatte auch für die Stadt ungeahnte Folgen.

 

75 % Flächenabzug

Das heißt: Ein Eigentümer der sein Grundstück an die Stadt verkauft hat, bekommt dafür ein Grundstück zurück, das nur noch 1/4 so groß ist wie das eingebrachte. Ein Teil davon wird nicht bebaut, ein Teil davon muß Ausgleichsfläche werden, ein Teil dient der Verkehrserschließung... und den größten Teil behält die Stadt und verkauft ihn teuer weiter, um sich schadlos zu halten. Eine Geldvernichtung von Amts wegen.
Wer dagegen dort bauen will, muß die abgezogenen 75 % von der Stadt zurückkaufen. Das wollen im 1. Bauabschnitt nur 20-25 ehemalige Eigentümer. Das sind 20 % derer, die einstmals Grundbesitz in der Äußeren Helde hatten.

Enteignung der Grundstückseigentümer

Das Enteignungsverfahren wurde vom OB 2008 eigenmächtig eingeleitet. Wir hatten eine gesonderte Abstimmung hierüber verlangt. Da er die knappen Mehrheitsverhältnisse fürchtete, hat OB Schaidhammer behauptet, die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme würde ihn zum einem solchen Schritt bereits ermächtigen. Das war falsch, wurde aber von der Aufsichtsbehörde und Gemeinderatsmehrheit gedeckt. Wir hatteen es als undemokratisches Hintergehen des Gemeinderates gegeiselt, CDU, FWV und WGF haben diese Vorgehensweise dagegen gebilligt.

Diese Ignoranz sollte sich als verhängnisvoll erweisen. Denn im weiteren Verlauf des Enteignungsverfahrens sah das Gericht die Nichtbeteiligung des Gemeinderates als schweren Mangel an und kündigte an, der Klage der Eigentümer stattzugeben. So war die Stadt gezwungen, diese Abstimmung nachzuholen. In der namentlichen Abstimmung stimmten die knappe Mehrheit von 18 Stadträte von CDU, Freien Wähler, WGF und FDP und der OB für die Enteignung.

Die letzte Chance zum Ausstieg war vergeben.

Was wird das Baugebiet Äußere Helde kosten und wer bezahlt es?

Veranschlagt sind 62 Mio. € Aufwendungen für ganze 14 ha. Weil die Stadt ein solch kostspieliges Baugebiet nicht selbst bezahlen kann, wollte sie die Kosten für etliche Gemeinschaftseinrichtungen denen aufbürden, die letztendlich dort draußen bauen. So finanzieren die künftigen Bauherren neben dem Geländekauf und den Erschließungsmaßnahmen sämtliche Planungskosten, sowie den Neubau eines Kindergartens, den Anbau einer Turnhalle, ein Bürgerzentrum und alle naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen. Von 62 Mio. € Kosten wird die Stadt fast 54 Mio. € auf die Baulandpreise umlegen. Die Stadt kauft oder enteignet für 60 €/qm und verkauft für mindestens 360 €/qm. Eine solche Abzocke ist einmalig in der Geschichte Wieslochs.

Welches Risiko verbleibt bei der Stadt?

Sie mußte zunächst einmal über Darlehen den Kaufpreis für die Grundstücke aufbringen. Dazu hat die konservative Mehrheit den Schattenhaushalt "Sonderrechung Äußere Helde" eingerichtet, über den zusätzliche Kredite aufgenommen werden. Je nach dem wann und zu welchem Preis die Grundstücke weiterverkauft werden können, verbleibt ein mehr oder minder großes Defizit bei der Stadt. Anfangs hieß es, die Bebauung werde null auf null aufgehen, jetzt beträgt das voraussichtliche Defizit schon 3,5 Mio. €, der worst case wird mit 8 Mio. € Verlust geschätzt. Schon der heutige Stand des Defizits ist für Wiesloch nicht zu tragen. Er kann nur durch höhere Belastungen der Bürger (z.B. Grundsteuererhöhung) und den Verzicht auf andere Investitionen (Schulrenovierung) aufgebracht werden.

Warum konnte jahrelang in der Äußeren Helde nicht gebaut werden, obwohl das Gebiet fertig erschlossen war?

Das Gerichtsverfahren, das die Eigentümer gegen die Stadt anstrengte, führte in eine verhängnisvolle Sackgasse. Eigentlich wollte die Stadt die Grundstücke erst dann erwerben, wenn sie sie auch gleich wieder veräußern konnte. So wären keine zusätzlichen Kosten angefallen.

Dem machte das Regierungspräsidium schon früh einen Strich durch die Rechnung, da es der Stadt auferlegte, alle Grundstücke sofort zu erwerben. Durch das eingeleitete Gerichtsverfahren, in dem sich die Eigentümer gegen die Enteignung wehrten, war es dann aber unmöglich, die bereits erworbenen oder enteigneten Grundstücke weiterzuveräußern, solange der Prozess nicht rechtskräftig entschieden war. Das dauerte Jahre.

Trotz dieser Tatsache hat die Stadt auf Drängen der CDU bereits 2008 mit den Rodungen begonnen und Straßen, Wasser und Abwasserleitung komplett erstellt. Das sollte sich rächen! Man vertraute kurzsichtig auf den gleichzeitig gestellten Antrag aus sofortige Besitzeinweisung. Damit hätte man schon vor Abschluss des Verfahrens über die Grundstücke verfügen können. Aber so kam es nicht, denn auch dagegen gingen die Grundstückseigentümer erfolgreich vor. Ihrem Antrag gab das Gericht in 2. Instanz statt und so hatte die Stadt Grundstücke für sage und schreibe 30 Mio. € auf Pump gekauft, ohne dass sie weiteräußert werden konnten. So lag das Gebiet fertig erschlossen über 2 Jahre brach.

Hinzu kam, dass die Grundstücke der Kläger quer zu den Erschließungsstraßen und –leitungen lagen und die Kläger der Stadt das Recht verweigerten, ihre Grundstücke zu nutzen. So waren auch die dahinterliegenden Grundstücke, die bereits der Stadt gehörten, nicht bebaubar.

Dieser Zustand ging bis ins Jahr 2010 und verursachte bislang 3,5 Mio. € Zinsen.

Warum kann seit 2011 nun doch gebaut werden?

Die Stadt hatte sich selbst in eine aussichtslose Situation gebracht.
In einer Nacht- und Nebelaktion schloss der OB mit den klagenden Eigentümern einen Vertrag ab. Darin kauft die Stadt den klagenden Eigentümern gegen eine fürstliche Entlohnung das Recht zum Überfahren und Durchleiten ihrer Grundstücke ab. Schaidhammer wollte den Vertrag nicht offenlegen. Unter der Androhungen, einen Auschuss auf Akteneinsicht einzusetzen, hat die Grüne Fraktion diesen Vertrag dann doch eingesehen. Wer die Summen kennt, die hier geflossen sind, schämt sich für das, was der OB eigenmächtig unterschrieben hat. Es ist ein weiteres großes Unrecht in der Stadt geschaffen worden. Die wenigen Eigentümer, mit denen dieser Vertrag abgeschlossen wurde, dürfen sich zurecht als Gewinner fühlen. Wer dagegen in den Jahren zuvor sein Grundstück verkauft hatte, sieht sich als Verlierer. Konnten doch die über 300 Grundstückseigentümer, die nicht geklagt hatten, keine zusätzlichen Gewinne einstreichen. Sie blieben auf dem mickrigen Kaufpreis sitzen.

Zusätzlich übernahm die Stadt die Gerichtskosten. Der Vertrag war damit so vorteilhaft für die klagenden Eigentümer, dass sie nach Eingang des Geldes freiwillig die Klage zurückzogen. Sie hatten erreicht, was sie wollten.

Wie bereits mehrfach im gesamten Verfahren hat auch hier der OB den Gemeinderat umgangen. Er schloss den Vertrag zwischen Weihnachten und Neujahr als „Eilentscheidung“ ab und gab fälschlicherweise an, er hätte keine Gemeinderatssitzung einberufen können. Auch das wurde von der üblichen Mehrheit von CDU, Freie Wähler und WGF gedeckt. Wir hätten gerne dagegen Klage erhoben. Dazu hätte es jedoch einen Mehrheitsbeschluss des Gemeinderates bedurft.

So endet der 1. Bauabschnitt 11 Jahre nach dem der Grundsatzbeschluss gefasst wurde in einem Desaster für die Stadt. In diesen 10 Jahren hat diese Auf-Teufel-komm-raus-Bebauung mehr zerstört als nur nur die Natur. Es hat vor allem der Friede in der Bevölkerung, der Glaube an Gerechtigkeit in dieser Stadt schwer gelitten. Dazu ist ein millionenschwerer Schaden entstanden, der der chronisch klammen Stadt Wiesloch noch schwer zu schaffen machen wird. Das war diese kleine Baugebiet niemals wert.

 

Wo hätten nach Ansicht der Grünen neue Baugebiete entstehen können?

Zunächst hätten Bebauungslücken in bestehenden Baugebieten geschlossen werden können. Dann ist der tatsächliche Bedarf aktuell zu ermitteln. Er ist im Vorfeld der Bebauungsplanung unrealistisch hoch eingeschätzt worden. Um die äußere Helde planerisch zu rechtfertigen, wurde eine Nachfrage von 2.000 neuen Bürgeren postuliert. Wir gingen noch nicht einmal von einem Viertel aus. Für sie hätten sich einfach, preiswert und ökologisch verträglich in mehereren Wohngebieten Bauland erschließen lassen. In erster Linie im Gebiet zwischen Frauenweiler und Wiesloch, aber auch entlang der Alten Heerstraße und an der Westseite des PZN-Geländes. Hätte!

 

Ist ein Ende dieser unsäglichen Geschichte absehbar?

Bislang nicht. Nach dem Desaster des 1. Bauabschnittes sind alle Geländeankäufe für die beiden weiteren Bauabschnitte gestoppt. Ebenso werden keine weiteren Infrastrukturmaßnahmen getätigt.

Die CDU ist bekanntlich unbelehrbar. Bei FWV und WGF gibt es die verbale Ankündigung, den 2. und 3. Bauabschnitt nicht weiter verfolgen zu wollen. Das ist jedoch nichts wert, solange es keinen Beschluß gibt. Doch sogar dann ist die Rückabwicklung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nicht ohne Probleme zu bewerkstelligen. Wir gehen davon aus, dass diese Aufgabe dem nächsten OB und dem nächsten GR überlassen bleibt.